夫妻一方擅自出售共有房屋

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夫妻一方擅自出售共有房屋

在司法实践中,许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下

本案要旨:夫妻出售共同所有的房屋,一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章,一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同,买房人支付定金后,卖房人主张未经配偶同意,要求解除合同的,买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房,又不符合善意取得的构成要件,该房屋买卖合同无效,人民法院对继续履行合同的请求不予支持

婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题虽然房屋登记在夫妻一方名下,只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产立法者,合作开发是否在房产证上加上另一方的名字,对双方的权利义务没有影响实践中,夫妻一方在与第三人商定卖房时,可能与配偶进行过商议,也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同合同签订之后,卖房人的配偶作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效另外还有一种普遍的情况,即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事,其配偶是知道的,但是房屋买卖合同签订之后,由于房屋价格上涨而反悔,其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效

在房屋买卖合同纠纷中,经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分,甚至涉及夫妻双方的基本居基本的犯罪构合同主体资格成住权,夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋,将会造成另一方重大的财产损失在《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后,对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定,很大程度上统一了裁判尺度本期法信针对夫妻共同共有房屋的出售问题,结合最高人民法院审判委员会副部级专职委员大法官的相关观点、提供法院相关案例、法律法规供读者参考

(摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,人民法院出版社2016年10月出版)

此外,对于哪些债权是不能执行的,需要在与执行相关的法律或司法解释之中予以明确例如,一个老太太欠了很多债务,但是她每月的收入只有仅能保障其基本生活的养老金,人民法院能否判决将老太太的全部养老金予以扣诉讼能流窜犯力除以用来清偿其债务呢?这显然是不合理的,因为我们要优先保护该老太太的生存权而非其债权人的债权此外,还有一种情况,例如夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利,我们制定了婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定,即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持

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